החלטה בתיק בר"ע 2352/06

1.      בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת שלו-גרטל), בה נדחתה בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לפנותה מהדירה אותה שכרה מהם בשכירות בלתי מוגנת.

2.      ביום 9.5.03 נחתם בין המבקשת לבין מהמשיבים הסכם שכירות בלתי מוגנת לפיו שכרה המבקשת מהמשיבים את הדירה לתקופה של שנה, מיום 1.6.03 ועד ליום 31.5.04 בדמי שכירות של 550 דולר לחודש. בהסכם ניתנה למבקשת אופציה להאריך את השכירות לשנה נוספת, מיום 1.6.04 עד 31.5.05 כשדמי השכירות בתקופת ההארכה יעמדו על 600 דולר לחודש. לאחר שתמה תקופת השכירות המבקשת ממשה את האופציה ועל כן נחתם בין הצדדים הסכם שכירות נוסף לפיו שכרה המבקשת את הדירה לתקופה של שנה אחת (נוספת) שהסתיימה ביום 31.5.05 (להלן - הסכם השכירות השני). בפועל המשיבים אפשרו למבקשת להישאר בדירה עד ליום 31.8.05, בשל כך שבמהלך תקופת השכירות המבקשת נאלצה לעזוב את הדירה עקב עבודות שהמשיב 1 ביצע בבניין. גם בהסכם השכירות השני ניתנה למבקשת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת. לטענת המבקשת הסכם השכירות השני תוקן ביום 1.9.04 באופן המעניק לה אופציה להמשיך ולהתגורר בדירה חמש שנים נוספות (להלן - הסכם האופציה). מכוח הסכם אחרון זה (הסכם האופציה), הגישה המבקשת תביעתה לבית המשפט קמא למתן סעד הצהרתי הקובע שהסכם האופציה הוא ההסכם המחייב בין הצדדים. היא עתרה בתביעתה גם למתן סעדים כספיים. בד בבד עם הגשת התביעה הגישה המבקשת את הבקשה דלעיל למתן צו מניעה זמני האוסר על פינויה מהדירה.

3.      בהחלטה מיום 2.10.05 דחה בית המשפט קמא את הבקשה למתן צו המניעה הזמני. בהחלטה נקבע כי המבקשת לא הוכיחה, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, שהתיקונים על גבי ההסכם השני, המאריכים את תקופת השכירות בחמש שנים ומפחיתים את דמי השכירות נעשו בהסכמת המשיב 1 באופן שההסכם המחייב בין הצדדים הוא הסכם האופציה (להלן - ההחלטה הראשונה). על החלטה זו הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור בפני בית משפט זה.

4.      ביום 3.1.06 החליט בית המשפט המחוזי (מפי כב' השופט ב' אוקון), כי "משעה שבית המשפט קמא מצא כי ההסכם התקף בין הצדדים הוא ההסכם השני, ללא התיקונים המסומנים על גביו בכתב יד, היה עליו להכריע בטענה כי המבקשת מימשה את האופציה להארכת ההסכם השני למשך שנה נוספת". לפיכך, החזיר בית המשפט המחוזי את הדיון לבית המשפט קמא, "על מנת שיכריע בשאלה האם המבקשת מימשה כדין את האופציה הקבועה בסעיף 4 בהסכם השני". בית המשפט הוסיף וקבע בהחלטתו, "כי אם התשובה לשאלה זו [של מימוש האופציה] הינה בחיוב, הרי שהמבקשת מחזיקה בדירה כדין עד ליום 31.8.06 (להלן ההחלטה בערעור).

5.      משהדיון הוחזר לבית המשפט קמא, דן בית המשפט, על פי הנחיית בית המשפט המחוזי, בשאלה האם מימשה המבקשת את האופציה לפי ההסכם השני והשיב עליה בשלילה. בהחלטה נקבע שהמבקשת אומנם הודיעה על רצונה לממש את האופציה לשנה נוספת מראש, עוד בטרם הסתיימה תקופת השכירות לפי ההסכם השני. עם זאת, נקבע בהחלטה, המבקשת לא מימשה את האופציה באותם תנאים בהם היא ניתנה, במובן זה שהיא ביקשה להפחית את דמי השכירות ולהעמידם על תשלום של 500 דולר לחודש (בעוד שבאופציה דובר על שכר דירה חודשי של 600 דולר) וכן ביקשה לקבל אופציה להארכת השכירות לחמש שנים נוספות, תנאי שגם הוא לא נכלל בהסכם השכירות. בהחלטה נקבע שהמבקשת לא עמדה בתנאי האופציה גם משום שלא נתנה למשיבים שטר חוב לביטחון בסכום של 10,000 ש"ח בהתאם לסעיף 13 להסכם השני. בנסיבות אלה, הוסיף בית המשפט קמא וקבע, "רשאים המשיבים לדרוש את פינויה בגין הפרת ההסכם, ואין כל מקום ליתן צו מניעה זמני כמבוקש על ידה" (להלן - ההחלטה השנייה).

6.      על ההחלטה השנייה הוגשה בקשת רשות הערעור שבפניי. המבקשת מעלה בבקשתה טענות רבות, הן נגד ההחלטה הראשונה והן נגד ההחלטה השנייה. בין היתר היא טוענת, שההסכם המחייב בין הצדדים איננו ההסכם השני אלא הסכם האופציה שבו ניתנה לה אופציה להארכת השכירות לתקופה של חמש שנים. בכל מקרה, טוענת המבקשת, היא מימשה את האופציה שניתנה לה על פי ההסכם השני.

7.      ביום 27.12.06 הגישו המשיבים בקשה להוספת ראיות לכתב התשובה מטעמם. במסגרת זו הם ביקשו לצרף לטיעוניהם פסק דין שניתן בתביעת פינוי (מהדירה) שבינתיים הגישו המשיבים נגד המבקשת. המבקשת הגישה בקשת רשות להתגונן מפני אותה תביעה, אך בקשתה נדחתה על ידי בית המשפט קמא (מפי כב' הרשם א' פוני) ובעקבות כך ניתן נגדה ביום 18.12.06 פסק דין המחייב אותה לפנות לאלתר את הדירה (להלן - פסק דין הפינוי). בנסיבות אלה, טוענים המשיבים, לאחר שבית המשפט קמא החליט שאין למבקשת זכות להחזיק בדירה מתייתרת בקשת רשות הערעור.

8.      בתגובתה לבקשה האחרונה, טענה ב"כ המבקשת "כי ההחלטה בתביעה לפינוי אינה מייתרת את הדיון בבקשה הנוכחית, שכן מעבר לנושא של החזקת הדירה קיימות השלכות לגבי פיצוי מוסכם וקנסות, וכן גובה שכר דירה חודשי, וכן תביעה כספית, כך שאין הפן הכלכלי מתייתר לאחר פינוי הדירה".

9.      אינני מקבל תשובה זו של ב"כ המבקשת. הבקשה לצו מניעה זמני נועדה למנוע את פינויה של המבקשת מהדירה כל עוד לא נפלה הכרעה בתביעה, אך היא לא נועדה לקבוע ממצאים לעניין גובה שכר הדירה, הפיצוי המוסכם או הקנסות. לכאורה, משניתן נגד המבקשת פסק דין המצווה על פינויה מהדירה, היא אינה זכאית עוד למתן צו מניעה זמני האוסר על פינויה מהדירה. שהרי צו כזה עומד בניגוד לפסק דין סופי שניתן בין הצדדים.

חרף האמור, לא שוכנעתי שפסק דין הפינוי מייתר את הדיון בבקשה. זאת, משום שפסק דין זה נסמך, בין היתר, על ההחלטה השנייה שעליה הוגשה בקשת רשות הערעור הנוכחית. לפיכך, אם תשונה ההחלטה השנייה בהליך זה, אין להוציא מכלל אפשרות שלהחלטה זו תהא נפקות לעניין תוקפו של פסק הדין.

10.  לגופו של עניין, אני סבור שיש לדחות את הבקשה. אשר להסכם האופציה, טענותיה של המבקשת בעניין זה כבר נדחו על ידי בית המשפט קמא בהחלטה הראשונה. המבקשת אמנם ערערה על ההחלטה הראשונה ובית המשפט המחוזי הורה על החזרת הדיון לבית המשפט קמא. אך גם בית המשפט המחוזי לא קיבל את טענותיה של המבקשת לעניין הסכם האופציה, והחלטתו מבוססת על קביעתו של בית המשפט קמא, שההסכם המחייב בין הצדדים הוא הסכם השכירות השני, ולא הסכם האופציה. לפיכך, הדיון הוחזר לבית המשפט קמא רק כדי שיחליט בשאלה האם המבקשת מימשה את האופציה על פי הסכם השכירות השני. בנסיבות אלה, המבקשת אינה יכולה לחזור ולהעלות גם בהליך זה את שאלת קיומו ותוקפו של הסכם האופציה.

11.  על פני הדברים נותרה אפוא השאלה האם צדק בית המשפט קמא בקובעו, בהחלטה השנייה, שהמבקשת לא מימשה את האופציה על פי ההסכם השני. אולם, למעשה גם בשאלה זו אין צורך להכריע. זאת, משום שאפילו מימשה המבקשת אופציה זו, גם אז לא היה בכך כדי להקנות לה זכות שכירות בדירה מעבר ליום 31.8.06, הוא המועד שבו תמה תקופת השכירות לפי האופציה (אילו מומשה). אכן, השופט ב' אוקון ציין בהחלטתו באופן מפורש: "ברי, כי אם התשובה לשאלה זו הינה בחיוב, הרי שהמבקשת מחזיקה בדירה כדין, עד ליום 31.8.06". אולם בינתיים חלף גם מועד זה. על כן, אפילו מימשה המבקשת את האופציה, אין הדבר מקנה לה זכות להמשיך ולהתגורר בדירה לאחר ה-31.8.06, וממילא אין מקום ליתן כיום צו מניעה זמני בעניין זה.

12.  במסקנה דלעיל אין כדי לפגוע בתביעה העיקרית, שכן קביעת הממצאים בהליכי הביניים נעשתה במישור הלכאורי בלבד.

13.  בהקשר האחרון, הנוגע לתביעה העיקרית, ביקשה המבקשת להורות שהמשך הדיון בתיק העיקרי יתקיים בפני הרכב אחר של בית המשפט קמא.

14.  אין להיעתר גם לבקשה זו. אכן, פעמים ערכאת הערעור המבטלת החלטה של הערכאה הדיונית קובעת שהדיון המחודש בעניין ייערך בפני הרכב אחר. החלטה מעין זו ניתנת, ככלל, כאשר ערכאת הערעור מתרשמת כי לא ראוי שאותו הרכב שנתן את ההחלטה שבוטלה יחזור וידון בעניין מחדש. זה אינו המקרה שבפנינו. כאן הבקשה להחלפת ההרכב אינה נובעת מתוכן ההחלטה, אלא מטענות שמעלה המבקשת נגד התנהגותה של השופטת קמא. עניין זה, של פסילת המותב של בית המשפט קמא מלדון בתיק אינו מסור לסמכותה של ערכאה זו.

15.  התוצאה היא שהבקשה נדחית.

אין צו להוצאות.

ניתנה היום, כא' בטבת, תשס"ז (11 בינואר 2007), בהעדר ב"כ הצדדים.

            המזכירות תמציא לצדדים העתק ההחלטה.    

  התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: